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COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA – PASO A PASO
Proceso compraventa
Una vez haber
decido la propiedad que usted quiere comprar y acordado la oferta entre ambas
partes, la tramitación es la siguiente:
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Paso 1: Nota Simple Informativo |
Como todas las
propiedades quedan registradas en el Registro de Propiedad en su localidad,
necesitarás solicitar este documento para comprobar si los datos de la propiedad
estén correctos, los propietarios de la finca, si está libre de cargas y
hipotecas, demandas judiciales, etc.
Con este documento
puedes controlar todos los detalles para evitar sorpresas indeseadas a la hora
de firmar el contrato de arras / contrato de reserva.
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Paso 2: Contrato privado de reserva
/ contrato de arras penitenciales |
Este contrato
privado / contrato de arras está establecido entre las partes vendedora y
compradora en donde la parte compradora quiere dar un señal para reservar la
propiedad que quiere comprar antes de firmar la escritura publica de
compraventa.
Se firman ambas
partes para confirmar todos los detalles de la compraventa, como el precio de
venta definitivo, todos los datos de la finca, que se vende libre de cargas,
también se estipula una fecha para la firma de la escritura publica de
compraventa y otras condiciones.
Normalmente el
pago de un depósito es de un 10% del precio de venta. Hay que tener en cuenta de
la ley Art. Civil 1.454,
el cual dice:
“Si hubiesen mediado arras
o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato
allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”
*Es
conveniente de adjuntar con este contrato una copia de ultimo recibo de IBI
pagado y saber cuánto paga de comunidad (si hay).
En este momento se
decide el valor de la propiedad a escriturar, así para pagar menos impuesto de
transmisión. La mejor forma es informarse en la oficina liquidadora de la Junta
Andalucía. Ellos pueden indicar el valor mínimo de la propiedad en que se puede
escriturar. De esta forma se evitarán penalizaciones por haber declarado menos.
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Paso 3: financiación una propiedad
– prestamos / hipotecas |
Financiación una
propiedad:
Al comprar una
propiedad de nueva construcción o de segunda mano, es importante de tener una
buena financiación.
Normalmente cuando
es una propiedad de nueva construcción (sobre planos), la promotora tiene unas
condiciones muy atractivas al respeto la financiación para sus compradores. Es
importante de estar muy bien informado sobre las condiciones de pago como hay
varios pagos, como primero el deposito/reserva, los pagos mensuales durante la
construcción hasta su terminación de obra y resto de pago antes de escriturar.
La promotora ha de
tener un seguro de garantía para sus compradores, así se asegura la promotora a
los compradores de poder devolver todos los pagos efectuados durante la
construcción en caso de no poder terminar la construcción por cualquier
circunstancia o cuando la promotora ha fallado por problemas económicos.
Cuando se firma un
contrato con la promotora, asegurase que está estipulado en el contrato este
seguro de garantía o sino que se anexa con un certificado aval del banco.
Prestamos/hipoteca
bancaria:
Euribor
(Europe
Interbank Offered
Rate), o sea,
tipo europeo de oferta interbancaria.
Se aplica como referencia de tipo de interés al calcular pagos de hipoteca en
España. Será utilizado en ambas hipoteca con tipo interés fijo o variable.
Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre
bancos de Europa; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un
banco cuando otro le deja dinero y es calculada
agregando una prima de riesgo a la tarifa baja fijada por el Banco Central
Europeo. (BCE) Entonces cuando usted tiene la tarifa Euribor + prima de riesgo,
este diferencial puede ser entre el 0.75% y el 2%. En el caso de las
hipotecas se suelen revisar cada 6 meses o un año. (en función de la contratada)
Es importante de
elegir y contratar un buen banco ya que cada banco tiene su forma de trabajar
diferente y condiciones al contratar una hipoteca.
En general el
banco requiere la siguiente documentación para solicitar una hipoteca: copia de
DNI/NIE, copia de contrato laboral, las últimas 3 nominas, copia de certificado
devolución de la renta (IRPF), contrato privado de reserva / arras, ultimo
recibo IBI pagado, Nota Simple Informativo de la finca, certificado de vida
laboral (Seg. Soc.), últimos extractos de banco, en caso de autónomo presentar
la declaración de Impuestos Actividades Económicas (IAE) y última declaración de
IVA.
Para poder
conseguir un préstamo bancario, hace falta solicitar la Nota Simple Informativo
para confirmar si el propiedad no tiene otras cargas antes de poder tasar la
propiedad. Esta tasación lo hará un tasador que colabora con los bancos y es un
oficial licenciado para asegurar la tasación así el préstamo es seguro y legal.
El coste de una tasación puede variar entre 300-500 euros y será pagado por la
persona que lo ha solicitado.
Es conveniente de
saber que las hipotecas no tienen las mismas condiciones para residentes y
no-residentes. Suele ser que hay limites del préstamo como 60-70% sobre el valor
de la tasación para los no-residentes y los residentes de 80-100%. Una vez hecha
la valoración de la propiedad, ya queda en mano del banco para estudiar el caso
y decidirá si pueden dar o no dar le préstamo hipotecaria.
Cuando se consigue
el préstamo hipotecaria, hay tres tipos de seguros que necesita contratar para
su tramite final: seguro de vivienda por su contenido y continente, seguro de
vida y seguro del préstamo hipotecario. Estos costes de los seguros están
basadas en la edad, el importe del préstamo y puede variar banco a banco y la
compañía de seguros.
En el mismo día de
la firma de las escrituras de compraventa publica, escritura del préstamo
hipotecaria se firmaran ante Notaria. Generan varias gastos al escriturar la
escritura del préstamo hipotecaria.
-Comisión por
la apertura del préstamo hipotecaria: en generales un coste fijo para la
constitución de la hipoteca. Suele ser de 1% pero puede variar entre 0,5% a 2%
del valor del a tasación.
-Gastos de
Notaria por la escritura constitución de la hipoteca: como esta escritura se
firma ante de Notaria, se calcula por cláusulas y paginas, igual como firmar una
escritura de compraventa pública.
-Registrar la
escritura de la hipoteca: esta escritura va a estar registrada en el
Registro de Propiedad, para confirmar que hay una hipoteca existente sobre la
propiedad que has comprado. Así en la Nota Simple Informativo figura este
préstamo hipotecario.
-Impuestos de
Actos Jurídicos: Suele ser de 1% pero realmente depende de cada oficina
liquidadora de la región y depende el importe de la hipoteca.
-Gastos de
tramite después de la firma de las escrituras: este tramite lleva un
gestoría para asegurar el procedimiento correcto, toda su documentación que
conlleva hasta los pagos de impuestos y hasta el registro de estas escrituras.
Después de la firma en la Notaria, piden una provisión de fondos para esta
tramitación.
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PASO 4: La firma de la escritura de
compraventa publica |
Cuando tienes un
abogado, el procedimiento está mucho mas fácil, seguro y más protegido contra
todos los problemas. En caso de que no estuvieras en España para firmar o cuando
tienes un representante legal y de confianza, esta persona podrí afirmar en su
nombre con una escritura de Poder. Esta escritura de Poder lo prepara ante la
Notaria y es un documento legal para la representación a l afirma de las
escrituras publicas para concluir la operación de compraventa.
Tenga en cuenta
que el Notaria no es igual que un abogado. Es un oficial licenciado y actúa con
buen fe ante todas las escrituras y legalizan todas las escrituras. El abogado
solo protege a su cliente durante todo el proceso y lo que contiene en las
escrituras.
Resumiendo todos
los gastos de una compraventa al comprar una propiedad, será de un coste de
10-15% sobre el valor sobre el precio de la compra.
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Paso 5: Procedimiento y gastos
derivados después de la firma de la escritura publica |
-Notaria:
entre 300-600 euros (dependiendo el valor declarado en la escritura publica)
-Gastos de
Registro: 300-600 euros (dependiendo el valor declarado en la escritura
publica)
-Impuestos de
transmisión/ Actos Jurídicos: normalmente un 7% sobre el valor declarado
(Transmisiones Patrimoniales) o cuando se trata de una compra de una nueva
vivienda a través de una Promotora, el impuesto será un 7% IVA sobre el
valor declarado y un 1% de Actos Jurídicos Documentados.
-Impuesto
Municipal de PlusValía: Es un impuesto del incremento de valor de la
propiedad desde su última transmisión de venta. Este impuesto del incremento se
llama el “Plus Valía” y puede variar entre 10-40% sobre el incremento de valor
anual de la propiedad. Para averiguar exactamente cuánto es este impuesto, es
informarse bien en la oficina del Ayuntamiento Municipal. Normalmente en una
operación de compraventa, lo paga según Ley la parte vendedora. Salvo pacto
contrario, en algunas ocasiones puede ser que ambas partes aceptan 50%-50% del
pago.
-Gastos de
abogado: En caso de contratación de un abogado, el coste suele ser de 1%
sobre el precio de compraventa.
*Deposito
de Retención: cuando compras una propiedad de un no-residente, ha de
retenerle un 3% del precio como deposito para la Hacienda. Se paga este impuesto
en nombre vendedor no-residente
como garantía contra varias deudas impositivas del vendedor no-residente y pagar
a vendedor el resto de el 97% del precio de venta.
Una vez que las
escrituras están registradas en el Registro de Propiedad, se puede decir que se
ha completado el procedimiento del a compraventa.
Tenga en cuenta,
cualquier cambio que surge en el préstamo hipotecario, como cancelación
anticipada o parcial de hipoteca, generalmente se pide una penalización sobre la
cantidad que se ha devuelto), todo estos cambios se firmaran ante Notaria y
conlleva otra vez gastos como de la Notaria, Gastos de Registro, etc.
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